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最严调控下北京全年二手房成交预计减半
日期:2017.12.06 资讯来源:北京日报 浏览人次:1194

上个月,北京二手房市场成交8483套,连续第6个月跌破1万套。多家中介机构的测算数据显示,今年全年北京二手房成交量或将维持在13万套左右的低位,相比去年27万套的成交量被“腰斩”的可能性极大。市场冷清的氛围下,二手房成交价也正在回归今年年初、去年年底的水平。

 

成交量连续半年跌破万套

 

在业内看来,1万套的月成交量堪称北京二手房市场的“分水岭”。市场上庞大的中介机构,以及不计其数的经纪人都靠成交量而活——如今连续6个月跌破1万套,市场很难养活这么多人了。

 

数据显示,北京二手房今年前11个月已经成交125992套。按照目前市场低迷的态势预计,今年全年的二手房成交量将在13万套左右。“2017年全年北京二手房交易量与去年全年27万套的网签量相比,跌幅将超过50%。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。

 

从另一份数据看,市场交易的节奏依然缓慢。伟业我爱我家市场研究院的信息显示,11月北京二手房市场上每套成交房源的平均被看次数为15.1次,环比10月增加0.95次;每位成交客户的平均看房次数为5.62次,较10月增加0.77次。全年来看,这两个数据目前均已达到全年最高值。

 

3·17新政”之后,北京二手房市场预期出现扭转,市场逐步从卖方市场转向买方市场,每套成交房源在成交前都要经历多次比较,抢房、恐慌性购房的现象消失。胡景晖分析,目前入市的基本都是刚需人群,市场基本面也没有改变,购房者依然很谨慎,交易需求缓慢平稳释放,房价依旧保持了稳中有降的势头。

 

年底房价或将回归年初水平

 

在今年3月开启的“最严调控季”中,北京的调控力度堪称“全国最严”。

 

中介人士也道出了目前市场的真实状态:“3·17新政”后,购房需求减少,看房量下降,业主和购房人的心理预期发生重大变化,购房人普遍由新政前的恐慌抢购,变为观望等待,充分议价后才理性出手购房;业主的心态普遍由新政前的坐地起价,变为理性报价,甚至主动降价寻求可靠买家。

 

5月份开始,北京二手房成交均价已连续7个月出现回落,虽然11月份的房价跌幅有所收窄,但房价持续回落的趋势依旧。

 

中原地产首席分析师张大伟分析,北京整体二手房价格调整非常明显,从4月开始到现在,6个月累计跌幅已经超过15%,部分区域房源价格降幅接近20%

 

也正是由于房价实质性回落,使得部分购房人开始结束观望,出手购房。从数据上看,近几个月北京二手房市场实际的合同签订量和网签量有小幅增长,但依旧处于低谷,成交量在七八千套左右。

 

胡景晖预计,年底北京二手房价预计将回归到今年年初、去年年底的水平。经过9个多月的楼市调控,一季度房价的大幅上涨,基本在5月份以来的房价回落中被消化掉。

 

商贷支付比创年内最低

 

虽然近几个月成交量依然维持在七八千套左右,但购房人的支付方式结构已经发生转变。来自伟业我爱我家的数据显示,11月北京二手住宅交易中,全款支付的比例为31.9%,商贷支付的比例为22.1%,市管公积金支付的比例为26.1%

 

“使用商贷的人群比例已经从最初的过半降到了22%,创下了年内最低值。”胡景晖说,全款购房占比在6月份达到45%以后也是逐月减少,目前已减至三成。

 

他分析,自从北京今年大幅提高二套以及非普通住宅的首付比例、上调银行贷款利率后,二手房交易中使用商业贷款的客户比例就逐步下降。剩下的购房者中,经济实力尚可的选择全款购买,经济实力较差、有公积金的就选择公积金,还有的选择通过其它方式筹措资金。总之,商业贷款在北京的二手房交易中已经不再是主要支付方式。

 

经历政策调控和市场盘整之后,目前北京二手房市场已鲜有投资投机需求,市场需求以首次置业的和需要换房的人群为主。虽然交易量处于低位,交易节奏也比较缓慢,但市场更加健康、平稳,高杠杆投资购房积累的风险大幅降低。

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